Дом на чужом участке – как быть?

Одним из видов моей профессиональной деятельности является участие в делах, связанных с вопросами недвижимого имущества и права собственности на него. Это и раздел имущества между супругами, и споры наследников при делении наследственного имущества, и земельные споры между соседями и многое другое. Проблемы, которые могут возникнуть в такого рода делах, достаточно многообразны и разнообразны, и для их разрешения необходимо точно понимать и определять, что послужило причиной спора, как спор возник и развивался, как такие конфликты могут быть разрешимы в правовом поле и какой путь разрешения выбрать. Самыми злободневными были и остаются дела о признании права собственности на землю, поскольку собственность не землю позволяет ее обладателю владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Собственность не землю возникает как у граждан, так и у юридических лиц, поэтому вопросов о продаже земли возникает множество. В статье я не буду рассказывать о каких-то конкретных спорах, в которых я участвовал как представитель одной из сторон, а поделюсь с вами с достаточно часто встречающимся в юридической практике вопросом –  земельный участок и строение (в том числе жилой дом) на нем, считаются ли они разными объектами права или все-таки одним. 

Чтобы лучше понять суть проблемы, обратимся к истории. Как мы знаем, в советский период земля была национализирована, изъята из оборота и первоначально объявлена «всенародным достоянием». Владение землей в советское время допускалось только на правах пользования. Длительное отсутствие в отечественном правопорядке права частной собственности на землю, как и самих понятий недвижимости и вещных прав, оказало влияние на новое российское законодательство, вынудив его отступить от ряда классических подходов, когда по классическим представлениям строения на земельном участке являются не самостоятельными вещами, а лишь составными частями земельного участка как недвижимой вещи (принцип «superficies solo cedit» – «строение следует за землей»). Такие отступления стали неизбежными в условиях, когда свыше 90% земельных ресурсов остаются в государственной и муниципальной собственности. Это обстоятельство поспособствовало сохранению в качестве общего правила исключительной для обычного правопорядка ситуации: в девяти случаях из десяти земельный участок принадлежит публичному собственнику, а находящееся на нем (или возводимое) здание или сооружение, как правило, частному собственнику. При этом здания и сооружения рассматриваются как вполне самостоятельные объекты прав — недвижимые вещи, особенность которых состоит не только в их физической, но и юридической связи с земельным участком, на котором они находятся. Данное положение ясно отразилось в появлении в современном праве специальных норм, допускавших раздельное отчуждение земельных участков и находящихся на них строений и сооружений. 

В середине 1990-х гг. встал такой вопрос: как следует применять нормы о необходимости одновременного оборота построек и прав на земельный участок под постройками в случаях, когда у собственника постройки вообще нет никаких прав на участок? Например, некто приватизировал в начале 1990-х гг. нежилое здание, при этом он не является ни собственником, ни арендатором земельного участка, на котором расположено это здание. В случае если собственник здания заключит договор купли-продажи здания, то как в этом случае должны толковаться правила об обязательной передаче прав на земельный участок, занятый этим зданием?

В качестве одного из основных принципов нового земельного законодательства  стал принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (ст.1 Земельного кодекса РФ). В связи с этим принципом, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. То есть, покупая, получая в наследство или другим каким-либо способом приобретая здание (жилой дом, гараж и др.), находящемся на чужом земельном участке, к новому собственнику тем не менее переходит право на использование соответствующей части земельного участка под зданием. (п. 1, 2 ст. 271 Гражданского кодекса РФ). При этом отсутствие у ответчика документа, удостоверяющего право пользования земельным участком, не свидетельствует об отсутствии у него данного права. Право пользования земельным участком возникло у собственника недвижимого имущества в силу прямого указания закона в результате перехода права собственности на недвижимость.

 Помимо этого, собственник здания, строения, сооружения имеет право на ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут, публичный сервитут). Как правило, это необходимо для организации проезда, прохода, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, а также иных нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (ст. 274 Гражданского кодекса РФ, ст. 23 Земельного кодекса РФ).

При всем при этом, если земля под зданием никак не оформлена, собственник этого здания может столкнуться с множеством вопросов. Фактическое землепользование может создать массу сложностей вплоть до угрозы сноса правомерно возведенного в свое время строения по причине признания фактического землепользования самовольным занятием земельного участка, не говоря уже о невозможности возведения какого-либо строения на таком участке.

 В связи с этим возникает вопрос возможности признания части земельного участка отдельным объектом гражданских прав и, следовательно, ее автономного участия в имущественном обороте. Понятие части земельного участка в земельном законодательстве не встречается. Статья 128 Гражданского кодекса РФ относит к объектам гражданских прав только вещи, к которым в силу прямого указания п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ принадлежат и земельные участки, а не вещи и их части. Поэтому целесообразно индивидуализировать часть земельного участка в предписываемом законом порядке, то есть провести государственный кадастровый учет этой части, чтобы зарегистрировать свои права на нее. Необходимо учесть, что границы и площадь земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади данного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

В заключение напомним, земельное законодательство основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).  А потому отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 5 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).